宿需求再度熱絡,但供需尚未達到平衡點。PIMCO 投資組合經理人和研究人員與安聯不動產(Allianz Real Estate)討論市場現況為何?何處又蘊藏投資機會?

關於PIMCO與安聯不動產:

PIMCO於2020年接管安聯不動產,目前已是全球規模名列前茅、旗下資產類型最為多元的房地產投資管理公司,資產管理規模達2,000億美元,範圍涵蓋公開與私募不動產市場。公司旗下平台投資於核心型、核心型Plus、附加價值型與機會型資產,為全球投資人提供多元的投資方案。

問:飯店投資市場的現況如何?

Walters:飯店投資力道在2021年大幅成長,但各地區強弱不一,反映出復甦腳步不同調。美國帶頭回溫,交易金額年增逾4倍,且較2019年增加15%。 歐洲與亞太地區的交易金額亦有成長,但仍分別比2019年水準低37%與24%。 美國房地產交易數量強勁反彈。歐洲與亞洲的平均資產回報率 (cap rate) 持穩,反觀美國資產回報率相對壓縮,反映其較為穩健的經濟表現。

儘管飯店市場正在復甦,但未來仍面臨挑戰。相較於其他不動產類型,飯店產業收入部分的總回報萎縮。對飯店業者而言,最大的營運考驗在於:人力吃緊;薪資走升;市場需求起伏不定,導致人員調度存在不確定性。儘管我們預期營業支出增加,但許多飯店業者紛紛採取新的技術與定價策略,因此營運效率有可能提升。回顧全球金融危機時期,飯店市場大打價格戰,導致飯店投資人大幅虧損,但在這波景氣循環中的焦點則放在了維持目標日均房價。事實上,儘管2021年住宿需求遠低於疫前水準,但美國日均房價僅下滑5%。

我們認為,置身目前經濟環境,飯店業者有充裕能力每日重新調整房價,藉此因應通膨風險。儘管美國之外地區的平均每房交易價格 (price per key) 尚未大幅上揚,但極高檔市場 (每房交易價格逾100萬美元) 的交易活動暢旺。自2019年以來,美國的高檔飯店交易數量達14筆,歐洲9筆,亞太地區5筆。

問:飯店市場在2021年的表現如何?

Chen:民眾經過近兩年的防疫限制措施後,再度開始出差或旅遊。2021年12月,美國與歐洲的旅遊支出回升至接近疫前水準。 此外,一旦中國鬆綁旅遊限制,出境旅遊預計會飛躍成長 一 中國旅客人數在2010年為5,740萬人,到2019年成長了將近3倍,達1.69億人,反觀美國2019年出國人數則約9,900萬人。一般家庭因防疫限制無法出遊而積累的儲蓄,預計將持續帶動飯店市場的景氣回溫,速度說不定較預期更快。

美國在2021年引領全球飯店市場復甦,全年平均客房收益 (RevPAR) 走升,只比2019年疫前水準低17%,甚至與2019年第四季相較之下,僅降低3%。2022年初,受到變種病毒Omicron疫情爆發的衝擊,美國飯店市場表現不振,但疲態相對短暫,2月平均客房收益僅較2019年水準下滑2%,3月預計約可相對成長4%。

休閒旅遊是市場回溫的主要動能,目前已達、甚至超過疫前水準。相較之下,商務短期住宿 (平日) 與團體旅遊的需求仍舊不振,較2019年水準低15-25%。其中又以主要門戶城市市場 (gateway market) 的需求表現最差;商旅市場的需求雖有回溫,但長期而言,線上會議科技恐將削弱其成長力道。

2021年飯店市場交易活動熱絡。美國的交易數量名列過去10年的第三高,遠高於2019年。 相較於多戶住宅公寓與工業房地產,投資人在飯店不動產的配置偏低,如今在新增供給預料有限的情況下,正在逐漸增加部位。我們認為基本面具吸引力:旅宿週期目前處於初期階段;資產回報率為6-8%(根據2019年現金流),總籌資成本處於歷史水準的低檔;相對評價具吸引力。

整體而言,隨著經濟持續重啟,我們預計市場成長動能可望延續至2022年。

Zavodov:歐洲的市場復甦步調大幅落後,因為歐陸各國法規不盡相同,導致2021年跨境旅遊難有明顯增加。去年下半年,歐洲的平均客房收益顯著回溫,但全年仍比2019年水準低44%。日均房價回升至疫前水準的93%,但住房率僅約2019年水準的60%。國內市場規模較大的國家表現較佳。

飯店管理團隊很內行地鎖定可以加強營運效率的環節,利潤率因此有撐,但獲利回溫步調相對落後,不利因素包括:業者推升住房率與強化品牌標準,導致營運槓桿增加;人力成本攀升;礙於人力短缺問題,許多飯店業者無法全面開放;政府補助與其他政策利多逐漸退場。

整體而言,儘管歐洲飯店市場在過去12個月浮現正面的復甦跡象,但全面開放營運的情況恐難一帆風順,說不定會出現比截至目前更嚴重的疲態,尤其現在通膨又居高不下,不僅擠壓需要龐大資金的翻修計畫,亦衝擊大型營運計畫的資金來源。

問:放眼餐旅產業,哪些領域會是贏家,哪些領域又是輸家?

Zavodov儘管長期基本面仍舊穩健,但疫情期間已出現短期贏家與輸家。疫情期間隨著客戶改往鄉間與小型飯店,因此開車可到、休閒導向的飯店資產明顯成為贏家,表現相對較佳。若是仰賴國際旅遊的飯店資產,則復甦情況時好時壞,防疫限制較寬鬆的月份表現相對突出。

國內商務飯店的表現不俗,部分也受惠於自駕的休閒需求。國際商務飯店與團客型飯店受到的衝擊最大,復原時間預計較長,住房率可能面臨結構性壓縮,現金消耗率亦可能增加。

餐旅產業當中,業者若是利用疫情淡季將旗下房地產重新定位,打造出差異化產品,則絕大多數資產的復甦腳步較快、獲利能力也更高,即便是經營國際旅客與團客的業者亦是如此。事實上,部分觀光勝地的旅行業者訂房已超過2019年水準。

Walters:我們認為具備設施與品質區隔化優勢的頂級飯店,成長率將高於整體市場。奢華品牌飯店積極掌握全球的養生需求潮。美國有許多機會型投資人正在重新定位旗下房地產,以擁抱這股養生保健趨勢。

歐洲的傳統奢華品牌陸續成立飯店,巴黎近期便有一家飯店開幕營運。

問:混合式工作趨勢逐漸成長,對飯店產業是利多還是利空?

Walters:我們認為,混合式工作型態長期將衝擊飯店使用率。商務使用預計無法完全恢復,因為企業無論是與既有客戶的日常溝通,還是管理各個區域辦公室,多數都能透過線上的方式進行,不足之處極少。

儘管如此,生活與工作方式的轉變,可能催生出新的飯店需求。我們認為,辦公室地點將逐漸遷往市中心。 反觀企業員工因為不必再那麼擔心長途通勤的問題,紛紛搬到郊區,進而帶動「飯店辦公室」概念的興起,鎖定需要短期住宿的商務人士。

問:您在飯店市場看到哪些投資機會?

Chen:自疫情爆發以來,我們便把握市場流動性緊縮的機會,布局逾60億美元在飯店資產與相關證券,範圍涵蓋公開與私募市場的股權和債權。我們認為,部分地區的市場需要多年時間才能回到疫前水準,而部分市場 (包括休閒與長住型飯店) 的復甦腳步則相對較快。

美國的旅宿資產價格逐漸接近疫前水準,我們已把焦點轉向現金對現金報酬率 (cash-on-cash return) 強韌的領域,許多業者都是透過積極的資本支出以提升價值。位於人口密集城市的資產亦可能具備投資機會。這些市場仰賴商務與國際旅遊,需求復甦時間可能更長,但價格依舊處於低檔,一旦展現出投資吸引力,便可能吸引買家進場。

我們與實力堅強、經驗豐富的飯店業者合作,聚焦於可望受惠於多元需求來源、長期新增供給有限的市場,鎖定其中的高品質資產。

Zavodov:我們在歐洲的焦點是進一步提升飯店品牌滲透率。美國約七成飯店為品牌業者,歐洲則各有不同,英國約50%,義大利只有16%。

我們鎖定非品牌飯店或品牌知名度不夠的飯店,這些業者不是缺乏專業管理團隊,就是礙於財務困境而資金受限,因此都曾歷經投資不足的階段。我們對大規模整修計畫進行投資,目標放在將這些房地產重新定位成一流的差異化產品,並善用品牌行銷管道,追求優於市場的營收成長率與超額報酬。

Chen:總結來說,疫情為全球飯店市場帶來空前衝擊。為了掌握市場錯置機會,我們擴大投資範圍,布局不同資本結構的飯店,涵蓋公開證券與私募資產。我們的投資過程聚焦於:(i) 針對特定餐旅領域的復甦趨勢凝聚洞見;(ii) 從資產層級細部分析當地需求來源、競爭態勢與潛在供給;(iii) 辨識潛在投資機會,進行目標性資本支出,締造具吸引力的投資報酬率。我們的投資組合經理人陣容龐大,具備整體旅宿市場動態的專業知識與在地研究實力,這些正是在飯店市場締造超額報酬的關鍵元素。

特此感謝Luke Latham對本文的貢獻。


1 截至2021年12月31日。資產管理規模包括安聯不動產旗下客戶的預估資產總額 (1,030億美元) ;安聯不動產為PIMCO附屬機構與全資子公司。
2 Real Capital Analytics。
3 Real Capital Analytics。
4 MSCI。
5 STR。
6 Real Capital Analytics。
7 https://www.ustravel.org/research/monthly-travel-data-report。
8 Tuigroup.com獲利公布時間為2022年2月8日。
9 中國國家統計局。
10 中國國家統計局。
11 STR。
12 STR。
13 STR。
14 Real Capital Analytics。
15 PIMCO預估。
16 STR。
17 STR。
18 STR。
19 McKinsey, 〈The comeback of corporate travel: How should companies be planning?〉,2021年7月。 Green Street,〈Is the Hotel Industry “Zoomed”?〉,2020年9月。
20 安聯不動產,〈The evolution of the global office sector in a post-COVID world〉,2021年9月。
21 CBRE,〈When Will Convention and Group Demand Come Back?〉,2020年10月。
22 Horwath HTL, chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/viewer.html?pdfurl=https%3A%2F%2Fcorporate.cms-horwathhtl.com%2Fwp-content%2Fuploads%2Fsites%2F2%2F2019%2F03%2FHTL_2019_EU_CHAINS.pdf&clen=12688592&chunk=true
作者

Devin Chen

商業不動產投資組合經理人

Megan Walters

安聯不動產全球研究團隊主管

Kirill Zavodov

投資組合經理人

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