專家觀點

商業不動產:後疫情時代的辦公大樓市場趨勢

疫情加速居家辦公的長期發展趨勢,並在辦公大樓市場造就贏家與輸家。

新冠疫情加速電子商務與居家辦公趨勢的發展,重新塑造市場環境,並造就了商業不動產市場的贏家與輸家。這對投資人而言,有何意涵?PIMCO全球私募商業不動產團隊主管John Murray、安聯不動產的執行長暨投資長Francois Trausch、安聯不動產全球研究主管Megan Walters,以及PIMCO美國公共部門機構客戶業務主管Michael Chandra一同探討他們對於商業不動產市場,尤其是辦公大樓產業的觀點。

關於PIMCO與安聯不動產: PIMCO於2020年正式接管安聯不動產。PIMCO與安聯不動產的重點投資區域、投資產品、與投資專業高度互補,攜手合作為投資人提供全方位的不動產投資服務,當中包括核心型、穩定型以及機會型不動產投資方案。PIMCO接管安聯不動產之後,現已成為全球規模首屈一指的不動產投資人,目前管理上市與私募不動產規模總計1,800億美元。

問:在各位分享對於辦公大樓產業的看法之前,可否先談談第一季全球各區的交易量,哪一類的資產表現最佳?

Walters:美國與歐洲的交易量分別在第一季下滑26%與27%,亞洲的交易量則縮減12%。然而在疫情持續的影響下,交易量減少並不令人意外。儘管如此,美國與歐洲的多戶住宅(Multi-family properties)交易量卻出乎意料地穩健。

2021年第一季歐洲多戶住宅交易量(美元計價),較去年同期大幅增加66%,且第一季金額最大的兩筆商業不動產交易案都是住宅不動產。在亞洲,工業不動產的交易量最為亮眼-特別是物流業不動產,第一季的交易量較去年和2019年同期分別成長5%與22%。在美國,第一季多戶住宅的交易量名列各產業之冠,交易量僅較去年同期減少12%,同時零售業不動產交易量較去年同期縮減42%、辦公大樓交易量減少36%、工業/物流業不動產交易量則下滑41%。

Trausch:新冠疫情帶來衝擊,加速都市化與其他長期趨勢發展。年輕人想要住在大都市,享受就業、求學、與醫療服務的便利性。此外,疫情也加速科技普及,其中包括電子商務與視訊會議科技。疫情帶來的顛覆與資產錯置,令重視核心與核心增益型策略的投資人,持續尋找穩定的優質收益,同時又能掌握疫情相關的投資契機。如果這些投資人,無法在現有的核心不動產發掘投資機會,他們準備「創造」核心型不動產,例如,為幾乎沒有或沒有遞延維修且債務資本化比率適中的建築物,尋找優質的長期承租戶,藉此創造更高的投資收益。

Murray:我也這麼認為。新冠疫情重塑市場樣貌,贏家與輸家產業的報酬落差之大,堪稱我入行至今前所未見。

在疫情影響下,儘管旅館產業是短期輸家,但是我們認為未來旅館產業將進入漸進、但不同步的復甦階段。舉例來說,美國旅館業快速復甦的同時,歐洲延長防疫禁令持續對旅館業帶來壓力。儘管旅館業面臨龐大的資金缺口,但我們認為這只是暫時現象。在美國,旅館業每間客房的營收已大幅改善,只差25%就能重回2019年的水準;同時間,隨著防疫禁令解除,歐洲旅館業也將開始復甦。

相較之下,我們認為零售不動產是長期輸家。目前,零售不動產的業主與承租戶雙雙陷入困境,雖有來自外部的援助資金,也不足以拯救所有岌岌可危的資產。事實上,2022年可能會有更多的零售不動產身陷困境。以美國為例,一旦薪資保護貸款計畫(Paycheck Protection Program)的資金用罄,屆時許多承租戶料將退租且一去不回。雪上加霜的是,接下來將有大量的銀行貸款到期-其中包括美國購物中心,且核心型基金掀起一波減持零售不動產的浪潮, 我們認為現在零售不動產或許已無法再視為核心型不動產。我們預期儘管部分零售不動產有機會變更商業用途,但是價格將遠遠低於原本作為零售不動產的價值。

工業不動產則是疫情下的一大贏家,因為在電子商務的長期利多加持下,機構投資人對於工業不動產的投資需求創下歷史新高。住宅不動產同樣表現亮眼。長期而言,利率攀升可能會壓抑單一家庭住宅的上漲動能,但是我們預期多家庭出租住宅將持續受惠於有利的人口結構。然而,一旦美國的刺激政策告一段落,屆時將有多少房客無力繳交房租仍有待觀察。非傳統的住宅不動產-例如銀髮住宅與學生宿舍-日益獲得機構投資人的青睞。最後,稍後我們將深入討論的辦公大樓不動產,則是呈現贏家與輸家並存的局面。儘管目前採取居家辦公的企業仍按約繳交房租,但是未來中小企業的承租戶若無力續約,未來辦公大樓產業料將面臨壓力。

問:全球企業開始宣布回歸辦公室的計畫,這是否也反映在辦公大樓的出租率與調查結果上?

Walters:一如預期的是,全球辦公大樓的出租率掉了三成左右,第一季美國的出租率甚至負成長45%。目前承租辦公大樓的房客當中,超過半數(56%)屬於舊客戶續約。最近的調查結果顯示,大多數企業-尤其是大公司-打算等到今年下旬,再決定是否要讓員工全數重回辦公室。此外,75%的企業表示未來將有20%左右的員工,維持每週在家工作兩天的工作型態。值得注意的是,超過半數的受訪企業預期基於公共衛生的因素,每位員工分配到的樓地板面積最多將比過去增加20%,並採取更有彈性的合作模式。

問:綜合考量各種趨勢,你認為未來辦公室的樓地板面積會增加還是減少?

Walters:整體而言,我們認為企業主一方面將提供彈性工時,同時承租核心優級辦公大樓的企業,將降低辦公室的人員密度。在這兩項趨勢相互抵銷的情況下,優級辦公大樓的需求受到居家辦公的影響程度,將遠低於地點與品質較差的辦公大樓。然而,我們認為未來企業為了節省成本-特別是在下一次景氣衰退的環境下,將放棄配置個人辦公室的傳統空間規劃,搬遷至紐約、新加坡與倫敦等大都會常見的開放式辦公空間,一方面容納更多的員工,同時又可減少約20%的空間需求。

長期而言,開放式空間不僅將成為辦公大樓的主流設計,且可能會採用具現代感、適合任務導向協作、或是類似咖啡廳的空間規劃。

問:不同區域或是都會與郊區對於辦公空間的需求前景是否不同?

Walters:環顧全球各大城市,我們發現辦公大樓的出租率與租金行情大致和當地人口密度相當,並非大家所想的取決於當地人均GDP。人口密度較高的城市常採用開放式空間設計,讓同樣大小的空間可以容納更多員工。我們認為人口密度較高的城市,早已採用開放式空間設計,並將辦公空間的利用極大化,因此較不容易受到居家辦公趨勢的影響。此外,在人口密度較高的都市,即使承租辦公大樓的企業倒閉並退租,騰出來的空間較容易轉租出去。由於優質辦公大樓的數量有限且供需失衡,因此一旦有空間釋出,各行各業皆有興趣承租。

Trausch:亞洲城市人口密度位居世界之冠。現在,亞洲企業已開始回到辦公室正常上班,辦公大樓的表現相當亮眼。此外,亞洲經濟持續成長,辦公大樓需求也隨之強勁。

在歐洲,員工也陸續回到辦公室上班 巴黎或倫敦等歐洲城市的人口密度極高且早已採用開放式空間設計,因此,要再擠出額外的辦公空間並不容易。但許多中型城市的辦公大樓現在才準備改裝成開放式空間,未來企業不見得需要承租和過去一樣大的空間。儘管開放式設計可增加額外的辦公空間,但歐洲人喜歡在自己出生的城市工作與生活,不像美國人或亞洲人經常移居不同城市,因此,歐洲人的生活型態,可為當地辦公大樓市場帶來需求與穩定性,並創造經常性收益來源。

Murray:後疫情時代,美國各地辦公大樓的供需行情大不相同,且落差之大堪稱各國之冠。員工暫時遷往郊區,令紐約與舊金山等主要都市的辦公大樓蒙上一層陰影,但是目前承租戶拖欠租金的情況並不常見。然而,那些以中小型企業為主要客群,且尚未採用開放式空間設計的次級辦公大樓,未來幾年承租戶是否會續約仍是問題,並可能對此類辦公大樓造成壓力。

此外,目前美國企業出現一波出走潮,從稅率較高的城市搬遷至德州奧斯汀與達拉斯等稅率較低的城市。儘管我們不認為此波企業出走潮,會對大城市的辦公大樓帶來嚴重衝擊,但勢必會在規模較小但稅率較低的城市,帶動辦公大樓的需求成長。此外,部分地區-例如加州矽谷-具備當地特有的就業環境與需求,因此能夠抵銷居家辦公趨勢對於辦公大樓帶來的影響。

問:Megan,關於辦公大樓的市場需求,還有其他的發展趨勢嗎?

Walters:許多大型的企業承租戶希望在2030年實現淨零碳排目標。要達成這項目標,企業就必須遷往大眾交通便利的城市。此外,為了實現淨零碳排,這些企業可選擇承租的辦公大樓類型有限。我們認為位於全球門戶城市的核心型優級辦公大樓將不受影響,但是位於次級地段的辦公大樓會因通勤不便而表現欠佳。

在歐洲,過去10年類似情況-儘管背後的成因不同-也發生在零售購物中心的身上。隨著電子商務蓬勃發展,核心型與次級購物中心的收益率開始出現分歧走勢,核心型優級零售不動產表現良好,但是次級零售購物中心則表現欠佳。

問:考量辦公空間的規劃持續轉型,現在你看好哪些類型的辦公大樓呢?

Trausch:身為長期的投資人,安聯不動產聚焦核心型(意即可創造穩定收益)、租期長且品質高的資產。過去,我們以歐洲國家作為布局重心,現在更將觸角延伸至美國與亞洲。在我們的資產組合中,辦公大樓的投資部位占50%,其餘部位包括零售、工業、住宅與學生宿舍等類型的不動產。我們青睞的辦公大樓皆位於中心商業區的精華地段,並緊鄰重要交通樞紐。在亞洲,我們鎖定辦公大樓均位於能見度極高的中心商業區。舉例來說,不久前我們取得新加坡某優級辦公大樓的50%股權。

此外,投資人與承租戶希望辦公大樓,能夠滿足他們對於ESG的高度期待。我們所取得的辦公大樓資產,都有具體且循序漸進地降低碳足跡。我們希望為承租戶提供良好的使用體驗,提供更多的設施與服務,並建置更多的新穎科技,藉此滿足承租戶的需求。結合零售、辦公大樓、與住宅的複合式概念也相當受歡迎,例如:不久前我們在巴黎與比利時當地收購指標性的複合式住商大樓資產。

問:美國的投資重心為何?尤其是機會型的投資標的?

Murray:PIMCO在收益率較高、租期較短的機會型市場積極發掘公開市場與私募市場的股債投資機會。以布局策略而言,我們側重於不提供居家工作的辦公大樓。舉例來說,過去9個月,我們在矽谷收購兩棟閒置的辦公大樓,因為矽谷屬於科技研發的重鎮,大多數研發工作無法在家遠距執行,因此我認為矽谷當地的辦公大樓較不易面臨壓力。這兩棟位於矽谷的辦公大樓皆具可彈性調整使用目的,且可進一步增加使用空間,因此未來可持續保有競爭優勢。此外,其中一棟大樓已獲得能源與環境設計領導認證(LEED),另一棟大樓在完成重新開發之後,亦有望取得LEED認證。

除另有標註,否則所有資訊均由PIMCO與安聯不動產提供。



[i]包括PIMCO與安聯不動產管理之私募股權、上市股票、私募債權與上市債券資產,截至2021年3月31日。

[ii]資料來源:Real Capital Analytics。

作者

John Murray

投資組合經理人,商業不動產

檢視個人檔案

Latest Insights

相關文章

投資學堂
Understanding Alternative Investments

認識另類投資

市場前景不明之際,另類投資提供分散投資組合的機會。不過面對眾多選擇,投資人必須先了解其風險與優勢。

注意

本資料僅供參考用途,不得視同對任何特定證券或相關金融工具於任何地區之買賣招攬或要約。

過往表現並非未來業績的保證或可靠指標。概不保證上述投資將實現正報酬。本資料引述之一般性投資範例僅供說明目的之用,以此說明PIMCO與安聯不動產可能收購之商業不動產類型。不保證本資料陳述之趨勢將延續,或PIMCO可持續佈局相似之投資標的。本資料陳述之資訊截至標註之統計日期,且於此發布日期之後,相關資訊可能已改變,且未來亦可能改變。

所有投資均有風險且可能造成損失。投資商業不動產債券可能面臨的風險包括提前清償風險、逾期繳款風險、法拍風險、損失風險、償債風險、以及負面的法規發展趨勢,且不良貸款可能會推升前述風險。不動產的價值乃至於布局不動產之投資組合價值均可能波動,此係意外、傷亡、當地或整體經濟狀況變動、供需消長、利率起伏、不動產稅率、法定租金限制、區域計畫法規以及營運支出等造成損失所致。房貸與資產抵押債券屬於高度複雜的投資工具,且可能會受到利率變動之影響與提前清償之風險。投資於以外幣計價及/或在海外註冊的證券可能歷經匯率波動、經濟風險、政治風險,涉及較高風險,於新興市場尤然。高收益率、較低評等證券涉及的風險,大於較高評等的證券;投資於此類證券的投資組合所承擔之信用和流動性風險,可能高於並未投資此類證券的投資組合。私募信貸涉及投資帶有低流動性風險的非公開交易證券。投資於私募信貸的投資組合可能以槓桿策略進行操作,並涉及投機行為,進而增加投資虧損的風險。私募信貸資產可能承受不動產相關風險,包括新的監管法規限制、不動產地點吸引力下滑、房客支付租金能力、潛在的法定環境保護義務、自然災害等等,以及其他經理人無法掌控的風險因素。

社會責任投資屬於質化及主觀性質,而且概不保證PIMCO所採用的投資準則或所做的判斷將反映任何特定投資人的投資信念與價值觀。 社會責任資訊透過主動提供或第三方報告取得,但內容不一定準確或完整,而PIMCO仰賴此類資訊,用以評估企業如何履行社會責任的承諾或落實情況。 社會責任常規因地區而異。概不保證所用的社會責任投資策略與方法將會成功。 過往績效並非未來結果之保證或可靠指標。

新冠疫情對信用市場與全球經濟活動的長期衝擊,仍舊不明朗,因為相關療法研發、政府對策與其他經濟因素等事件將隨時間演變。此處所表達之觀點均截至所示日期,且可能無法反映金融市場近況。有關金融市場趨勢或投資組合策略的陳述與聲明,均以當前市況為準,市場狀況仍將有所波動。概不保證相關投資策略必然適用於任何市況,或適合所有投資人。個別投資人應自行評估個人長期投資能力,尤其是在市場下跌期間。展望及策略均有可能變動,恕不另行通知。

資料內容發布僅供資訊參考之用,不應視同投資建議,亦不得視為推薦或背書任何特定證券、策略或投資產品。預測與估計存在根深蒂固的侷限。此外,有關未來表現的陳述,也不應視同預期或承諾客戶可能達到相同表現。

PIMCO僅向符合資格的機構、金融中介機構及機構投資人提供服務。個別投資人應諮詢財務專業意見,根據自身財務狀況做出最適合的投資選擇。本資料包含基金經理人見解,相關見解可能有所異動,恕不另行通知。本資料之發布僅供資訊參考之用,不得視同投資建議,亦不得視為推薦特定證券、策略或投資產品。本文資訊均得自經研判為可靠之來源,惟不保證必然無誤。未經明文書面同意,不得以任何形式複製或在其他刊物引述本資料的任何內容。PIMCO是Allianz Asset Management of America L.P.在美國和全球各地的商標。©2021, PIMCO.

Understanding Alternative Investments
XDismiss Next Article
PIMCO

TW

unidentified

[變更]

訂閲
Please input a valid email address.
關注PIMCO:

    資料來源:PIMCO、晨星、基準指數數據供應商。

    PIMCO Funds: Global Investors Series plc 是一家傘型基金形態之可變資本開放式投資公司,並根據愛爾蘭法例以註冊編號276928註冊成立之有限責任公司。

    除非特別註明全名,否則本網站所提及之「品浩」、「PIMCO」、「我們」均係泛指 PIMCO 集團整體,而非單指品浩太平洋證券投資顧問股份有限公司。

    本境外基金經金管會核准或同意生效,均不表示絕無風險。基金經理公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益;基金經理公司除盡善良管理人之注意義務外,不負責基金之盈虧,亦不保證最低之收益,投資人申購前應詳閱基金公開說明書。台端有責任了解及遵守任何相關司法管轄區域的所有適用法律及規則。

    根據可轉讓證券集體投資計劃(UCITS)規例成立的傘型基金,旗下會再有不同的基金投資於多種投資項目,包括但不限於固定收益工具、證券及金融衍生工具。每檔基金均有不同的投資目標及/或風險概況。

    基金可主要投資於不同類型的固定收益工具。

    基金可廣泛地投資於或會涉及額外風險(例如:市場、交易對手、流動性、槓桿及波動性風險)的金融衍生工具。

    部份基金或會廣泛地使用衍生工具以實現投資目標,包括較為複雜的衍生工具,這可能導致基金資產淨值的波動性增加。在不利情況下,基金使用衍生工具作對沖目的或會變得無效,而基金可能因此蒙受重大損失。使用衍生工具可能導致槓桿、流動性、交易對手及評價風險上升。部份基金可投資於高收益證券,與評級較高的證券比較,其潛在的價格波動可能較高,而流動性可能較低。該等投資須承受利率、信貸及降級風險。部份基金或須承受投資於可能較為波動的新興證券市場及新興市場貨幣的風險,以及投資於單一或限量市場或行業的集中風險。

    績效指標

    除非經公開說明書及投資人須知所載明,否則此處提及之績效指標或指數並非作為基金的主動式管理之用,尤其是不作為績效比較之用。

    若公開說明書和投資人須知載明績效指標時,績效指標可能作為基金主動式管理過程的一部分,包括但不限於存續期對照,以及作為基金尋求超越其表現之績效指標、績效比較與/或相對風險值衡量之用。此處引述之指數或績效指標,若其未被公開說明書及投資人須知所引述,則純屬說明或提供資訊之用 (例如提供一般金融資訊或市場背景),並非作為績效比較之用。欲瞭解更多細節,請聯絡品浩太平洋投顧。

    相關性

    如「績效指標」所述,公開說明書及投資人須知如有載明績效指標時,績效指標可能用於作為基金主動式管理過程的一部分。於此等情形下,基金所投資之部分證券可能為績效指標的成分證券,且可能與績效指標之權重類似,且基金有時可能會與績效指標的表現呈高度相關性。然而,績效指標並不用於定義基金的投資組合組成,且基金可能全部投資於未納入績效指標成分的證券。

    投資人須注意,基金可能偶爾會與公開說明書及投資人須知未提及的一個或多個金融指數呈高度相關性。此類相關性可能屬於偶然,或可能源自於金融指數或許代表本基金所投資的資產類別、市場領域或地理位置,或使用類似於管理本基金所運用的投資方法。

    由於高收益債券之信用評等未達投資等級或未經信用評等,且對利率變動的敏感度甚高,故高收益債券基金可能會因利率上升、市場流動性下降,或債券發行機構違約不支付本金、利息或破產而蒙受虧損。高收益債券基金不適合無法承擔相關風險之投資人。投資人投資以高收益債券為訴求之基金不宜占其投資組合過高之比重。高收益債券基金適合能承受較高風險之非保守型投資人。

    基金配息率不代表基金報酬率,且過去配息率不代表未來配息率;基金淨值可能因市場因素而上下波動,投資人於配息時應注意基金淨值之變動。就收息強化股份而言,本基金得依裁量從本金中支付股息,並計算股份類別貨幣對沖所產生的收益率差額(構成以本金分配)。收息強化股份應支付的管理費及其他費用亦可從收息強化股份的本金中扣除,導致用作分配股息的可分配收入增加,因此,收息強化股份實際上可能是從本金中撥付股息。這可能導致收息強化股份的每股資產淨值即時減少。數據以最近曆年年底以來的分配為基礎,並不包括特別現金股息。配息型基金的配息可能由基金的收益或本金中支付。任何涉及由本金支出的部份,可能導致原始投資金額減損;且基金進行配息前未先扣除應負擔之相關費用。基金近12個月內由本金支付配息之相關資料,投資人可至本公司網站查詢。涉及從基金本金中支付配息的任何分配,或會導致基金每股資產淨值立即下降。基金投資所涉及的風險(例如:市場、交易對手、流動性、波動性及槓桿風險)可能導致台端損失部份或全部投資金額。匯率相關費用可能對基金淨值或收益產生不利影響。

    本文提及之經濟走勢預測不必然代表任何基金之績效,基金投資風險請詳閱基金公開說明書。基金係經專案豁免持有衍生性商品限制之基金。由於使用衍生性商品可能產生額外的部位風險造成基金淨值高度波動及衍生其他風險,全球高收益債券基金金、多元收益債券基金、新興市場債券基金、新興市場本地貨幣債券基金、總回報債券基金、美國高收益債券基金、全球實質回報債券基金、全球投資級別債券基金、美國股票增益基金、全球債券(美國除外)基金、全球債券基金及歐元債券基金之總曝險將以相對VaR風險值模型來衡量並管理使用金融衍生性工具相關風險,其使用衍生性商品所產生之部位不得超過可供比較之指標投資組合之VaR值的兩倍。短年期債券基金、絕對收益債券基金及動態多元資產基金之總曝險將以絕對VaR風險值模型來衡量並管理使用金融衍生性工具相關風險,其使用衍生性商品所產生之部位不得超過基金淨資產價值之20%。投資人因不同時間進場,將有不同之投資績效,過去之績效亦不代表未來績效之保證。基金投資涉及投資新興市場部份,因其波動性與風險程度可能較高,且其政治與經濟情勢穩定度可能低於已開發國家,也可能使資產價值受不同程度之影響。此外,依金管會規定,境外基金投資於中國大陸證券市場僅限掛牌上市有價證券及銀行間債券市場為限,且投資前述有價證券總金額不得超過基金淨資產價值之20%;基金投資地區包含中國大陸及香港,基金淨值可能因為中國大陸地區之法令、政治或經濟環境改變而受不同程度之影響。投資前請詳閱基金公開說明書有關投資風險之說明。有關基金應負擔之費用(境外基金含分銷費用)已揭露於基金之公開說明書或投資人須知中,投資人可至http://www.pimco.com.tw或境外基金資訊觀測站http://www.fundclear.com.tw查詢。

    在極端情況下,基金的價值可能顯著低於投資本金,而在最壞的情況下,甚至可能失去全部投資價值。

    投資涉及風險,台端的投資可能會蒙受重大損失。投資價值及其任何收入可升可跌。

    投資人不應單憑本網站資料而作出投資決定。

    除非向台端銷售的中介人認為有關產品適合台端,並已說明產品如何符合台端的投資目標,否則台端不應作出投資。

    過往表現並非未來業績的保證或可靠指標,且不保證未來將可取得類似的回報。

    A company of Allianz